闫旭东：房地产30年 人比人疯狂：乐发Vll

本文摘要：House_China_202003071437467658_164303297_MrHan1992年，邓小平的南巡讲话，像一枚弹头，在那个以一份工作做杨家为人生正轨的安逸年代，将一批有志青年埋在心底的理想水雷启动时而起。

House_China_202003071437467658_164303297_MrHan1992年，邓小平的南巡讲话，像一枚弹头，在那个以一份工作做杨家为人生正轨的安逸年代，将一批有志青年埋在心底的理想水雷启动时而起。他们主动自由选择走进政府机构、科研院所、高校等体制单位，投身商海创业，沦为中流砥柱的92为首民营企业家。

彼时还在人民大学土地管理专业任教的闫旭东，也因这场讲话，步入了人生的众多巨变虽并未投身商海，但校办企业北京仁达房地产咨询公司的正式成立，带着他沿海而行，一步步唤起了他经纶满腹以外的志向。作为行业内鲜有的、从房地产行业还并未月出生于就已参予其中的资深行家，闫旭东参予了中国土地用于制度改革、中国第一份基准地价制订，在亲历产卵这些新事物时，他也意识到了摸家底评估意义，它完全能沦为土地管理和房地产发展的核心与基础，要求了这个空间的价格与价值。

2000年管理体制升格后，闫旭东自由选择了月下海，创建了中国仅次于的房地产评估公司北京仁达房地产评估有限公司。预示着社会与行业的大大发展忽新的，闫旭东开始思维评估之外的行业趋势：房地产行业发展焦点不会从增量市场南北存量市场、和房地产涉及的金融不会发生变化。

基于这两点思维，闫旭东重新组建了信息数据部，和顾问咨询部。他想要利用信息数据，打造出一本楼盘字典，将全国所有的楼盘都而立一起，还包括一手增量房，和二手存量房。他想要通过这本楼盘字典，为政府、企业获取有效地的专业分析，协助他们制订下一步规划布局。这大体是92为首的共计情怀，在自有事业已是一派的同时，仍然无法几乎抛弃为国而劳的起家初心，总就让能帮助决策者作出更加理性且限于的预判。

在闫旭东显然，中国房地产发展始自1986年土地使用费的征税，而在1998年房改后开始公里/小时发展。虽然30年间几度起起伏伏，但大部分是不大自然的短周期，都是被强制性地抨击，或者强制性地提高，并不是它内在的一个周期。

而现在，预示着2016年底新一轮调控周期的开始，行业南北上行的声音此起彼伏，闫旭东忧国忧民的情愫也再次被想起他的云房数据平台监测到的数据表明，在买房市场价格一片下跌的去年，租房市场却已经常出现了背离现象，不论住宅市场、写字楼、还是商铺，租金早已开始在走跌。闫老把这个现象解读为：确实的用家市场，早已承托不了了。

他大笑言自己是一个悲观主义者，在他眼里，以前的人很可怕，在理论明确提出前就再行实践中，才推展了行业的改革和发展。但现在的人更加可怕，大家都是暴力主义者，都不按常理ATENU，杠杆与价格，一个比一个玩游戏得直言。

而出来混合总是要还的，对于下一个30年，行业能否平稳过渡，闫老苦笑说道：我还感叹没把握。中国房地产30年的起点与巨变Q：在您显然，中国房地产开始月发展的起点是什么时候?A：在很多人显然，1987年12月1日，深圳首度实施经营性土地的招拍挂，是中国土地改革的起点，也是中国房地产月发展的起点。

但只不过，在1986年的时候，国家就早已开始区别土地的有所不同用途和有所不同等级，征税有所不同数量的土地税和土地使用费了。这也是当年，国家土地局正式成立之后，在展开土地有偿用于改革方面做到的第一件事情，包含了后来土地用于制度改革的基础。

所以在我看来，应当就是指1986年的开始征税土地使用费开始。Q：您是土地改革的参与者、亲历者，能无法和我们说道说道明确这个改革是如何一步步构建的?否有遇上过哪些拦阻或者艰难?A：我们的土地制度改革核心是国有土地使用权的转让和出让制度。

在1987年的时候，虽然我们步入了第一次土地招拍挂，但在宪法里，还仍未具体的定性众说纷纭，只不过却是违宪的。到了1988年，宪法做到了一个调整，认同了土地使用权通过市场流动的必要性，彰显它以宪法地位，规定土地的使用权可以依照法律的规定出让，但明确的转让出让规定，还是没说道。

仍然到了1990年5月，国务院公布了55号、56号令，一个是中华人民共和国国有土地使用权转让和出让的暂行条例，另一个是外商投资经营研发成片土地的暂行办法，这两个条令的实施，奠下了我国土地出让出让的基础，后来国家才在土地管理法的基础上，将土地出让出让放在了宪法里。以前只是国务院的条例，后面就下降为国家的基本条令，变为了土地管理法、房地产管理法，整个转让出让的体系才都原始地放进来。可以说道80年的改革，都是试点在再行，再行一步步往前推至顺利。

Q：在这30年里，除了跟上事件，还有哪几项改革，您实在对行业带给的影响仅次于?A：1998年朱镕基总理明确提出的房改。只不过房改在1998年之前，也仍然有。

但和后来的思路不一样，1998年之前房改的思路，非常简单来说就就是指单位免费分房，变为单位租房了。我花上了点钱，向单位租给公房，后面我从普通职工，升迁沦为处处长了，单位还可以给我换回房子，比如从50平米换到更大的，面积减少租金也减少。这样的房改，是不给职工房本的，职工只有使用权，没拥有权。

但是1998年的房改是一个什么概念呢?当时因为1997年时候亚洲金融危机愈演愈烈，中国必须性刺激消费，夹住经济快速增长，就明确提出了三大改革：房改、医改、教育改革。这次的房改，是你买了房子后，这房子就重复使用给你了，再行和单位没关系了，不不存在福利分房或者租房了。这样一来，你无法依靠单位了，得自己到市场上买商品房，性刺激了我们市场需求，也造成了房地产市场的加快发展。

中国房地产的周期论Q：您2008年从业，那个时候正值我国经济危机时期，2009年，四万亿上马后，很大的性刺激了房地产的完全恢复与兴旺。您怎么看来2008年以后，中国房地产发展的这段历史?A：我指出，严苛意义上来讲，中国房地产这30年，是完全是没周期的。如果一定要说有，我指出只有一个。

就是1992年、1993年，朱镕基主导宏观调控的那时候，那时候我们是确实经历过暴跌，再行渐渐爬坡，是一个大自然周期。但后来的周期，你不会找到，都尤其较短，而且完全所有的周期，都是被强制性地抨击，或者强制性地提高，并不是它内在的一个周期，所以说道这些仅有是骗周期。Q：去年一系列的宏观调控密集实施后，您实在接下来房地产行业不会怎么走?还不会会像之前一样，经常出现短期内的大起大落?A：我个人看市场，不会更加重视出租市场，因为它是体现现实的市场需求。

如果是买家市场，那可能会有投资等其他的市场需求。按照云房数据的监测，去年到现在为止，租金和价格是互为背离的，价格在下跌，特别是在是去年的楼市大年，但租金，实质上是在开始暴跌了，一线城市二线城市基本都在暴跌，不论是住宅、商铺，还是写字楼，租金都上不去了。

也就是说确实的用家市场，早已承托不了了。当年的美国次贷危机，就是给很多买了房的人发放贷款，引起了债务债权人。现在，我们国家也一样，信贷快速增长是远超过GDP快速增长的，那这个钱后面怎么还呢?所以现在很多人说道，中国的房地产是有泡沫的，我也接纳，但泡沫不会会斩，目前显然还会，但后面不会怎样，很差说道。我期望它未来是能平稳过渡的，但现在的人都是暴力主义者，大家都玩狠的，都不按常理ATENU，所以能无法平稳过渡，我实在也很难说。

转型的意义与想法Q：随着行业的发展变化，您本人在这个行业里也作出了自我转型，却是92为首里面的一员。据理解，您本来是人民大学土地管理专业的教授，后来是怎样的点子，自由选择了创业呢?A：这期间只不过是有好多个交会的。

我只不过本科是同济大学测绘专业的，后来1988年读书研究生了，才到人民大学自学土地管理。值得一提的是，人大的土地管理专业是1985年正式成立的，但国家土地局是1986年正式成立的，相等我们这个专业当时是很落后的。国家土地局正式成立以后，其中有一项工作任务叫碰家底，要确切国家这些土地的价值。

但在1986年之前，我们没创建产权，我们的权属管理是不确切的。要摸清家底，那首先就要再行测绘，要把每一块地的具体位置、边界、中三搞清楚。所以测绘就出了土地管理的基础，我从测绘转学土地管理，并不是一个原始的跨行，还是基于邻接的一个交会。

但土地管理领域里，测绘只是一个技术，更加最重要的是要有法律反对，和运营到经济中。土地管理的基础是权属管理，但是土地管理的核心是在于它的土地利用管理，我们要让土地的利用价值更大，把它的效用发挥出来。后来切换为招拍挂转让，也是为了把土地的经济价值充分发挥更大。

这个价值怎么来取决于呢，最主要方法就是用价格。当时招拍挂完了大家都尤其注目成交价价格，因为这个价格要求了我政府把地卖出去我能无法所求，企业由要怎么去定义价格。这时候，评估的起到就突显出来了。

国内第一个基准地价的发售，是在石狮，因为当时它是沿海改革研发的最重要城市，我当时在人大的校办企业北京仁达房地产咨询公司里，就参予做到了。后来还包括北京、石家庄、太原、青岛、南京、杭州、柳州、厦门等等，我们大约前前前后后做到了几十个城市的基准地价。再行到后来，2000年时候，国家明确提出了要管理体制升格，北航单位与事务所要展开四管理体制(人员、财务、业务、名称)，虽然当时仁达公司不属于政府的，但是是归属于学校，也却是事业单位，后来就说道要管理体制。

当时我实在，自己也算数在海里泛舟过，在路边走到吧，心早已野了，就管理体制出来了，创立了仁达评估。我们80年代的那代人吧，都是很有情怀和点子的，特别是在是92年邓小平南巡讲话之后，很多人都走进体制做到公司，我虽然在校办企业，但也却是在公司，我也是归属于很幸运地的，一步步制成了。有所不同的是，我仍然实在自己是一个知识分子，我实在知识分子就要有自己的独立性，就实在我是一个专业人士，我就想要做到专业服务，所以我就往这方面创业了。

Q：后来听闻您是把仁达评估里面的信息数据库独立国家出来，正式成立了现在的云房数据。虽然现在大数据是行业的主流趋势了，但在当时大数据领域潜力还并未被挖出，您是基于什么考虑到自由选择了这个领域?A：我们原本是做到评估，以估价居多的，但是做后面呢，就找到一件事情，就是全然的估算，还是过于稍传统行业了。我们也仍然在思维，未来行业不会怎么逆?在2010年时候，我们公司做到了一次大辩论，我们很确认未来房地产行业一定会再次发生一些转变。以前的房地产行业，是没任何技术含量的。

以前的房地产企业能无法发展，关键就在于你拿没拿到地，你只要获得地了，基本可以说道是屌 子也能赚钱。所以以前的房地产它的价值链条，实质上是一个土地贬值的价值链条，是没任何技术含量的。

但是呢，我们也看见未来的一个变化，有这么一个高速的发展，中国的房地产一定会从增量的市场回头到存量市场。当时我们预判的是2013年，行业增量市场销售不会超过顶峰，开始南北存量。

现在呢，我们指出，即使是一二线城市，也是不补房子的，三四线城市更加不用说的，是不足的，早已是开始南北存量市场了。第二个辩论结果呢，是我们指出和房地产涉及的金融不会发生变化。

在中国房地产金融这个领域，70%的资金是来自银行的资金，其他的30%来自开发公司自有资金，但这30%有可能还有非常一部分是来自于银行。但是在国外，房地产的资金有70%-80%是来自于REITs、房地产债券等等。你比方说美国或者欧洲，退伍军人的资金，还包括其他各种各样的养老基金、保险资金等等，都是证券化的。

所以未来这点也一定会发生变化。还有我们还看见，人群市场需求不会发生变化。

原本只是符合寄居的一个市场需求，但后面，在城市发展变化过程当中，我们趁此机会解决问题寄居，然后解决问题生产、工业，然后随着消费的升级，人们就必须各种各样的生活，各种各样的商业服务。辩论之后，我们实在，不需要只把自己定位为一个评估公司，一定要转型，要改革、要发展。

往什么方向并转呢?因为我是学土地管理的，我注意到，我们改革开放后，在土地行业我们有两次革命。第一次革命是农用地改革，80年代初期我们设置了农村的联产承包制度，解决问题了农地问题，那是我们改革开放的基础。第二个改革，是国有土地使用权的转让出让的创意。我们土地分为两种类型，国有的、集体的，国有的有国有土地用于制度改革，集体土地，我们有一个联产承包责任制，但是集体建设用地还没改。

我们看见土地利用业务，特别是在是集体土地利用业务，未来有十分大的空间。所以我们就想要往土地利用业务方面并转。

特别是在是现在，我们能看见还包括北京、上海在内的城市，给批多少地，就要求了这个城市房价上涨多少。所以说道，我们在经过辩论之后，我们指出，我们要正式成立投资部门，要做到信托投资基金的服务，为房产金融的未来发展做到服务。

我们要专门正式成立土地利用业务部门。另外，更加最重要的是，不论未来的消费的升级，城市利用房地产的利用，它都必须对信息数据的掌控。比如说，我去找个人群数据，我要掌控房屋的数据，各种各样的设施的信息数据。所以大数据，沦为了我们转型的核心业务。

大数据的现在与未来Q：您实在大数据能给行业带给哪些变化?A：云房数据正式成立的其中一个愿景，就是我期望需要把城市的房子都而立一起，要告诉它的设施数据、物理数据，还要把价格数据等各种数据放进来。比方说我们现在这个写字楼群，我们想要告诉它有多少栋楼，多少个单元，用途是什么，租金是多少，卖价是多少，上海证券交易所价格是多少，一手房价格多少，二手房成交价多少我们期望把全国的房屋都这样做到一起。这就是我们想要做到的事。这个事情制成了呢，它可以为交易服务，为买卖双方服务。

我们期望未来行业的信息更为半透明，会再行信息不平面，能把那些不规范的不道德都诱导寄居。另外我们还可以跟银行合作，银行要抵押，我可以告诉他他们现实的价格，防止金融风险。还可以和房地产税收关联。我们现在相当大一部分工就是和税务合作，和政府合作。

我们现在在全国早已有1.2亿户的楼盘信息了，能协助政府创建核价系统，把市场的价格告诉他政府，政府在这个基础上以定一个征收的低于价格，防止政府税收的萎缩。只不过这也是确保社会的公平正义。还包括未来要缴房产税，也必须对房子做到评估。只不过这方面我们现在早已在做到了，北京、南京、广州、天津、成都、银川、石家庄我们都有在做到交易环节和保留环节的房价仿真评税。

通过大数据呢，还可以和电商合作，理解这个区域的消费习惯。最简单的，你要想开个店，你要中选消费人群，就必须数据分析，从我们这里获取数据。

还包括政府规划各种各样的布局，我们这里有人的数据，有人的居住于、消费、交通不道德数据等等，政府应当往哪个方向去建设，哪个地方设施仅有，我们这边都可以获取，可以分析得出来。换句话来讲，地上所有的设施我们都告诉，然后人在哪边活动、活动的范围、习惯我们也都告诉，这个区域缺什么我们大自然也就告诉了。

我们就可以给规划者做到产业布局，去调整，引领消费，去导流人群。所以我实在大数据行业还是十分有意义的。Q：目前有哪些是您期望超过，但还没超过的?A：我们的数据提供还是很难。

比方说在国外，所有的交易信息、房屋物理信息都是可以公开发表查找的，但是在我们国内交易信息是无法查找的，房屋的物理属性信息公开发表的也很少。比方我们现在所在的写字楼，它外立面上横的牌子是ABCED，但是在房产证上，毕竟12345，而且这12345还不是按着ABCDE的顺序来排的，就很恐慌。这样在我们辟楼盘字典时候，就不会必须额外花上相当大的精力和金钱，去将这些信息一一对应上。

而且现在做到大数据的公司很多，大家的标准不一样，就不会造成数据的进出相当大。但如果政府可以主导，公开发表这些基本信息，那就能省却相当大的困难。Q：您实在大数据行业，未来的竞争点在哪里?A：数据是必须一个大大的持续改版。

链家也说道过，我们不会看近静态数据，但是我们更加关心的是动态数据。不断更新的动态数据，价值量更大。所以对我们来讲，我们现在仅次于的一个问题，和我们现在最必须做到的一件事情，就是要大大地改版，大大地提供动态的数据，要做每日改版，还包括我们的价格数据、交易数据，各方面数据都要大大做到改版。我指出，未来大数据公司的发展前景，不是看你是不是有1.2亿户的数据，而是要看你能无法大大地、持续地获取数据。

还有一个是在于我们的数据分析能力。比方说我们把楼而立一起了，然后价格附上去了，我们能通过估值系统，动态告诉这个区域的房子、地块值多少钱。但是这只是我们价格的一个静态算法，假如我们把这些跟人的不道德、标签在一起的时候，算法就有所不同了。

这个区域消费能力怎么样，这个区域应当辟什么样的购物中心、什么样的商铺，它的档次应当是什么样，然后它消费的总额能力、租金的缴纳能力是怎样的，都会对这个区域的地价产生影响，对我们的数据分析产生影响。也就是说，大数据公司到后面的话，一定要跟各种场景的应用于算法结合。

有一个众说纷纭，大数据公司能回头多近，要各不相同你跟这些应用于场景能融合多少。这是我对未来大数据公司的观点。

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